Как проверить участок перед покупкой

В последнее время интерес к загородной жизни неминуемо увеличивается. Люди все чаще покидают душные городские муравейники, приобретают земельные участки и решаются на деревенскую жизнь. Однако не стоит думать, что землю выбрать легче, чем квартиру. На самом деле вместе с землей можно приобрести и серьезные проблемы. Поэтому следует внимательно отнестись к такой покупке.

             Нельзя расслабляться даже в тех случаях, когда сделка кажется «кристально чистой». Прежде чем совершать какие-либо юридические действия с землей, необходимо ее тщательно проверить. Разберемся, как проверить, не относится ли земля к Зоне с особенными условиями использования, какие бумаги следует посмотреть перед покупкой, что можно увидеть в кадастровой карте, и на какие нюансы еще следует обратить внимание.

Правоустанавливающие документы – о чем они могут рассказать

             Первое, на что нужно обратить внимание при покупке земли – это на документы продавца.

·       В свидетельстве о праве собственности можно найти описание недвижимости и кадастровый номер.

·       Правоустанавливающий документ. Это может быть решение суда, документ о выдаче доли, свидетельство на наследство, договор кули-продажи, постановление о предоставлении земли. Здесь следует проверить, соответствует ли документ правовым актам, действующим на данный момент. Если человек, продающий землю, является не первым ее владельцем, то следует максимально глубоко отследить цепочку по сделке.

Некоторые специалисты считают, что приобретать имущество, полученное в наследство от мужчины, небезопасно. А если наследство было получено в течение последних двух лет, то с такими сделками лучше и вовсе не связываться. Если у родителя были несовершеннолетние дети, то им обязана доля. А выявить всех детей порой бывает очень сложно.

             То есть проблемы у покупателя могут быть только в следующих случаях:

·       Он знал, что есть реальный собственник, но ничего не предпринял.

·       Человек приобрел участок по сниженной цене.

·       Покупатель сам не проверил участок перед сделкой.

Важно исключить все эти проблемы перед покупкой.

Кадастровый номер – зачем его нужно проверять

             Используя кадастровый паспорт, можно получить следующую информацию:

·       Вид разрешенного использования земли.

·       Наличие смежников и границ.

По сути кадастровый паспорт является одним из самых важных документов. Он позволит узнать о наличии межевания и о том, что кадастровый паспорт не противоречит данным из других документов. Следует помнить о том, что строить дома можно далеко не на всех участках. Обычно постройки разрешены только на следующих видах участков:

·       Земли, предназначенные для поселений (ЗП).

·       Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В разрешении на постройку должны быть указаны следующие обозначения:

·       ведение садоводства;

·       для ЛПХ/ИЖС.

Давайте разберем, что значит каждое из этих обозначений:

·       ИЖС – это земельные участки, которые относятся к категории «земли населенных пунктов». Здесь можно построить жилой дом, провести к нему коммуникации и установить любые хозяйственные постройки.

·       По ЛПХ также нет никаких ограничений, но только если они относятся к «землям поселений». Если же такие участки относятся к «землям сельхозназначения», то здесь появится куча ограничений. Соответственно, с такими земельными участками лучше не связываться.

·       Третья категория земель – для ведения садоводства. На данный момент на таких участках даже можно строиться на средства маткапитала, и они ничуть не хуже, чем ИЖС. Поэтому на таких участках также можно выстраивать жилище.

Вид разрешенного использования земли можно сменить, однако процедура эта довольно трудоемкая, и с ней лучше не связываться. Поэтому рекомендуем вам сразу же приобретать беспроблемный участок. Только вначале разберитесь, к какой именно категории относится земли, чтобы понять, что она точно является беспроблемной, и в дальнейшем не сулит вам никаких судебных разбирательств.

Землеустроительное дело – зачем его просматривать

             В землеустроительном деле можно узнать о прохождении такой процедуры, как межевание, наличии границ и их расположении, а также о том, кем эти границы согласованы. Дело также рекомендуется сравнить с другими бумагами, чтобы понять, совпадают ли координаты в этим документе с кадастровым паспортом.

Также вам будет полезно узнать, кто подписал акт о согласовании границ. При смене хозяев соседних участков нужно убедиться, что те, кто подписывал акт, являлись предыдущими собственниками. Также важно уточнить, есть ли подписи всех соседей, с которыми граничит ваш будущий участок.

Публичная кадастровая карта – какую информацию из нее можно почерпнуть

             Кадастровая карта Росреестра является оптимальным бесплатным документом для тех, кто только собирается приобрести землю. Из нее можно почерпнуть следующую информацию:

·       Границы земли указаны корректно.

·       Земля стоит на кадастровом учете.

·       Здесь представлена подробная информация о смежниках.

·       Из документа можно узнать настоящую площадь участка.

Также карта дает понять, не относится ли ваш будущий участок к ЗОУИТ, то есть к зоне, где земля используется на особых условиях. Если она вдруг входит в эту зону, то от такой покупки лучше отказаться.

             Продавец по незнанию, либо по злому умыслу может утаить, что земля входит в специальную зону. Однако у каждой из таких территорий имеются свои ограничения, поэтому в процессе может выясниться, что строиться на таких территориях вообще нельзя, а уже имеющиеся постройки нужно сносить.

             Для того чтобы понять, входит ли участок в специальную зону, необходимо воспользоваться сайтом по Единому государственному реестру недвижимости. Здесь входим во вкладку «ЗОУИТ» и нажимает на «Поиск». Однако помните о том, что те участки, которые не внесены в госреестр, на карте не отобразятся. Поэтому, чтобы знать наверняка, что ваш участок не имеет никаких сложностей, лучше всего попросить у покупателя градостроительный план земли (ГПЗУ). Его может запросить только покупатель через сайт ГОСУСЛУГ, но готов он будет только через двадцать дней.

             Однако даже этот срок не должен вас пугать, так как выяснить, что участок не принадлежит к ЗОУИТ, все же стоит. Особенно это касается тех мест, где возвышается красивое старое здание (вполне возможно, что оно принадлежит к культурному наследию), либо проходит газопровод, либо маячит что-то другое не менее подозрительное.

             Чаще всего нужная покупателю информация хранится в интернете в открытом доступе, поэтому будет не лишним поискать, не проводились ли судебные иски по земельном участку, не было ли судебных слушаний, были ли установлены охранные зоны и так далее.

Информация, которую можно узнать на портале Росреестра и в выписке ЕГРН

             Если зайти на официальный сайт Росреестра, то можно узнать, были ли какие-либо обременения у приобретаемой земли. Для этого введите в соответствующем окне кадастровый номер земельного участка, адрес, либо условный номер земли.

             Также не следует брезговать и выпиской из ЕГРН, особенно если учесть, что сейчас ее можно заказать прямо в Центре Госуслуг. Из выписки можно узнать об основных характеристиках земли, а также о том правах перехода собственности. Из последнего можно понять, когда, от кого и сколько раз переходило имущество. Иногда из таких выписок люди узнают, что их имущество находится в залоге, либо и вовсе на него наложен арест. Также на участок могут быть наложены и другие обременения.

             Еще одно преимущество выписки из ЕГРН заключается в том, что из нее можно понять, какие права на имущество имеют конкретные лица. Бывает, что в течение короткого периода времени человек заключил множество различных сделок. Это может говорить в том числе и о том, что он является мошенником, и через некоторое время после покупки участок у вас попросту изымут. Чтобы не попасться на такой «крючок» - следует тщательно изучить выписку ЕГРН, либо нанять человека, который разбирается в таких тонких вопросах.

Зачем необходима сверка в натуре

             Важно, чтобы вся информация, указанная в документах, соответствовала действительности. Нужно обязательно померить площадь земли, и удостоверится, что она действительно соответствует той информации, которая указана в документах. Также важно, чтобы заборы стояли строго по границам участка, и не заходили за участки соседей. Также важно, чтобы не только на приобретаемом, но и на соседних участках не было знаков охранных зон. Если будет такая возможность, то желательно познакомиться с людьми с соседних участков.

             Помните о том, что покупка участка – очень серьезная процедура, которая имеет множество важных нюансов. Поэтому желательно изучить историю земли с того момента, как она была сформирована. К сожалению, есть немало историй, когда покупатели были слишком доверчивы, а ведь можно было избежать всех этих ситуаций, если отказаться от покупки.

             Приведем один из примеров «нечистой» сделки. Человек приобрел земельный участок у продавца и оформил все вроде бы на законном уровне. В сделке даже значился договор купли-продажи. Вот только человек, который значился в этом договоре, ничего о своем имуществе не знал, и никогда им не владел. Скорее всего, сделка была совершена по потерянному паспорту.

             Вот почему перед покупкой так важно проверить все документы. Они должны быть не только достоверными. Все документы должны быть нового, а не старого образца. В некоторых случаях проще вовсе отказаться даже от очень понравившегося участка, чем в дальнейшем владеть участком, который нельзя продать или выстроить на нем дом.


Другие Блог:

Дом за 3 дня с выгодой до 567 000 рублей
Современный и комфортный дом из полистиробетона